- La réforme de la fiscalité des plus-values immobilières vise à simplifier et unifier les règles d’abattement pour durée de détention.
- Les abattements actuels distincts entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pourraient être fusionnés en un seul barème unifié.
- Un abattement exceptionnel de 25 % est proposé pour fluidifier les ventes au moment de la transition.
- Les terrains à bâtir seraient désormais traités selon le même régime que les autres biens immobiliers.
- Avant de vendre, une simulation précise avec un professionnel local est indispensable pour mesurer l’impact réel sur votre net vendeur.
Et si vendre votre bien en 2026 vous coûtait — ou vous rapportait — plusieurs milliers d’euros de plus qu’en 2025, selon la seule date à laquelle vous signez ? Ce n’est pas une hypothèse. C’est la réalité concrète que la réforme plus-value immobilière est en train de poser sur la table pour des milliers de propriétaires en France. Sur la Côte d’Opale comme ailleurs, j’ai vu des vendeurs prendre des décisions sans mesurer cet impact. Voilà ce qu’il faut comprendre — avant de signer quoi que ce soit.
Plus-value immobilière : rappel de ce que ça signifie vraiment
La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix auquel vous vendez votre bien et le prix auquel vous l’avez acheté. Si vous avez acquis une maison à Berck-sur-Mer pour 150 000 euros et que vous la revendez 230 000 euros, votre plus-value brute est de 80 000 euros. C’est sur cette somme que l’État prélève un impôt.
Aujourd’hui, cette imposition se compose de deux éléments distincts : l’impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette. Mais ce taux effectif diminue avec les années de détention grâce aux abattements pour durée de détention — c’est précisément là que la réforme intervient.
À noter : la résidence principale reste totalement exonérée de plus-value. La réforme ne change pas ce principe fondamental.
Ce que la réforme change concrètement — et ce qu’elle ne change pas
Actuellement, les abattements pour durée de détention sont différents selon qu’on calcule l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. C’est une complexité que beaucoup de propriétaires ignorent. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans.
La réforme proposée vise à unifier ces deux barèmes en un seul, avec une exonération totale envisagée dès 10 ans de détention. C’est un changement majeur. Un propriétaire qui détient son bien depuis 12 ans pourrait se retrouver complètement exonéré là où, avec les règles actuelles, il paierait encore des prélèvements sociaux significatifs.
Ce que la réforme ne prévoit pas : elle ne remet pas en cause l’exonération de la résidence principale, ni les abattements exceptionnels liés à certains cas particuliers (invalidité, première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions).
L’abattement exceptionnel de 25 %
Pour accompagner la transition, un abattement exceptionnel de 25 % a été proposé dans le cadre du projet de loi de finances. Concrètement, cela signifie que sur la plus-value nette calculée avec les nouveaux abattements, une réduction supplémentaire de 25 % s’appliquerait pendant une période limitée. C’est une mesure incitative pour éviter que les propriétaires ne bloquent leurs biens en attendant le régime définitif.
Les terrains à bâtir : un régime enfin aligné
Jusqu’ici, les terrains à bâtir (c’est-à-dire les terrains sur lesquels on peut construire) bénéficiaient d’un régime fiscal beaucoup moins favorable que les maisons ou appartements. La réforme prévoit de les soumettre aux mêmes règles d’abattement que l’ensemble des biens immobiliers. Sur la Côte d’Opale, où les terrains constructibles se raréfient entre Le Touquet et Berck, c’est un point à surveiller de près pour tout propriétaire foncier.
L’impact réel sur les vendeurs — et les chiffres qui changent tout
Prenons un exemple concret. Un propriétaire vend une résidence secondaire au Touquet achetée il y a 11 ans pour 200 000 euros et revendue 320 000 euros. Plus-value brute : 120 000 euros. Avec les règles actuelles, après 11 ans, l’abattement sur l’impôt sur le revenu est de 22 % (soit 2 % par an à partir de la 6e année) et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux (soit 1,65 % par an). Avec la réforme et une exonération totale à 10 ans, ce même vendeur serait potentiellement exonéré de toute imposition sur sa plus-value.
La différence ? Plusieurs dizaines de milliers d’euros. Sur un marché balnéaire où les plus-values peuvent être significatives — notamment sur les biens acquis avant la hausse des prix des années 2018-2022 — l’enjeu est loin d’être théorique.
Pour aller plus loin sur les coûts liés à une transaction immobilière, je vous recommande de consulter notre article sur les honoraires d’agents immobiliers, qui détaille l’ensemble des frais à anticiper lors d’une vente.
Ce que j’observe sur le terrain en ce moment
Depuis que cette réforme est dans l’air, je reçois davantage de questions de propriétaires qui hésitent : attendre ou vendre maintenant ? C’est une question légitime. Et la réponse honnête, c’est que ça dépend de votre situation personnelle — durée de détention, type de bien, projet de vie.
Ce que j’observe aussi, c’est une certaine confusion. Des propriétaires de résidences secondaires entre Le Touquet et Étaples pensent être concernés par des règles qui ne s’appliquent pas à eux. D’autres, qui possèdent des terrains constructibles depuis 15 ans, n’ont aucune idée de l’impact fiscal de leur future vente. L’ignorance coûte cher en immobilier — et sur ce sujet précis, elle peut coûter très cher.
J’ai aussi vu des vendeurs précipiter leur mise en vente par crainte d’une réforme défavorable, sans vérifier que le nouveau régime leur serait en réalité plus avantageux. Vendre dans la précipitation, c’est rarement vendre au bon prix.
Si vous réfléchissez à un projet d’investissement locatif sur la Côte d’Opale, notre guide complet pour investisseurs immobiliers locatifs vous donnera une vision globale du marché local et des stratégies adaptées à notre territoire.
Les erreurs fréquentes des vendeurs sans accompagnement
- Ignorer la date d’acquisition réelle : la durée de détention se calcule à partir de la date d’acte authentique, pas du compromis. Un mois peut changer le calcul.
- Oublier les travaux déductibles : certains travaux réalisés depuis l’achat peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable. Encore faut-il les avoir déclarés et conservé les justificatifs.
- Confondre plus-value brute et plus-value nette : les frais d’acquisition (notaire, agence) et certains frais de travaux viennent réduire la base imposable. Ce calcul est souvent mal fait.
- Attendre sans stratégie : certains propriétaires retardent leur vente en espérant une exonération totale, sans tenir compte de l’évolution du marché. Le prix de vente peut baisser plus vite que l’impôt à payer.
- Ne pas consulter un notaire ou un conseiller fiscal : la plus-value immobilière est calculée et déclarée par le notaire lors de la vente. Mais une simulation en amont, avec un professionnel, est indispensable.
Dans ce contexte fiscal en mutation, la question du calcul des frais de notaire reste un préalable essentiel à toute décision de vente ou d’achat.
Ce qu’il faut retenir avant de décider
- La réforme plus-value immobilière vise à simplifier le système actuel en unifiant les barèmes d’abattement pour durée de détention.
- Une exonération totale dès 10 ans de détention est à l’étude — contre 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux actuellement.
- Les terrains à bâtir seraient alignés sur le régime général, ce qui représente un avantage pour les propriétaires fonciers anciens.
- Un abattement exceptionnel de 25 % est prévu en mesure transitoire pour encourager les ventes pendant la période de bascule.
Conclusion : ne vendez pas dans le flou
La réforme plus-value immobilière est une opportunité pour certains propriétaires, et un sujet de vigilance pour d’autres. Tout dépend de quand vous avez acheté, de ce que vous vendez, et de ce que vous en attendez. Ce qui est certain, c’est qu’une décision prise sans information complète peut vous coûter des dizaines de milliers d’euros — dans un sens comme dans l’autre.
Chez Mercy Immobilier, on ne se contente pas de vendre des biens. On aide nos clients à comprendre ce qu’ils font, pourquoi, et dans quel contexte. Si vous avez un projet de vente sur la Côte d’Opale — résidence secondaire, investissement locatif, terrain — contactez-nous. Une conversation de 20 minutes peut changer radicalement votre stratégie.
Vendre au bon moment, c’est aussi vendre au bon prix.
Questions fréquentes
La réforme plus-value immobilière s’applique-t-elle à la résidence principale ?
Non. La résidence principale reste totalement exonérée de plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention. La réforme ne remet pas en cause ce principe fondamental. Elle concerne uniquement les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains constructibles.
À partir de combien d’années de détention sera-t-on exonéré avec le nouveau régime ?
La réforme proposée vise une exonération totale après 10 ans de détention, contre 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux dans le système actuel. Ce barème unifié représente un avantage significatif pour les propriétaires qui détiennent leur bien depuis une dizaine d’années.
Qu’est-ce que l’abattement exceptionnel de 25 % prévu par la réforme ?
Il s’agit d’une réduction supplémentaire de 25 % appliquée sur la plus-value nette calculée selon les nouveaux abattements, prévue pour une durée limitée afin d’accompagner la transition vers le nouveau régime. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à vendre pendant la période de bascule sans attendre.
Les terrains à bâtir sont-ils concernés par la réforme ?
Oui. C’est même l’un des changements les plus significatifs pour certains propriétaires fonciers. Les terrains à bâtir, jusqu’ici soumis à un régime moins favorable, seraient alignés sur le régime général des biens immobiliers. Pour les propriétaires de terrains sur la Côte d’Opale, cela peut représenter un avantage fiscal important selon la durée de détention.
Dois-je attendre l’entrée en vigueur de la réforme pour vendre ?
Pas nécessairement. La décision dépend de votre durée de détention actuelle, du type de bien, de l’évolution prévisible du marché dans votre secteur, et de vos projets personnels. Attendre peut être avantageux fiscalement mais risqué si le marché se retourne. Une simulation personnalisée avec un professionnel — agent immobilier et notaire — est indispensable avant toute décision.
