- La loi anti-squat (dite loi Kasbarian) a renforcé les droits des propriétaires : procédure administrative accélérée en 48h possible pour la résidence principale ou secondaire.
- Un squatteur n’est pas un locataire en impayé : la procédure est différente, plus rapide, et les sanctions pénales ont été alourdies (jusqu’à 45 000 € d’amende et 3 ans de prison).
- La trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs — uniquement aux locataires ayant un titre d’occupation valide.
- En cas de refus du concours de la force publique par l’État, le propriétaire peut désormais obtenir une indemnisation.
- Agir vite est crucial : porter plainte immédiatement, saisir le préfet, ne jamais tenter d’expulser soi-même.
Un matin, vous arrivez devant votre résidence secondaire au Touquet — et la serrure a changé. Des inconnus ont investi les lieux. Ce scénario, aussi brutal qu’il paraisse, n’est pas une fiction. Sur la Côte d’Opale comme ailleurs, les situations de squat existent. Et quand ça arrive, chaque heure compte. La nouvelle loi squatteurs a justement été pensée pour que vous ne soyez plus seul face à ce cauchemar. Voici ce qu’elle dit vraiment.
Squatteur ou locataire en impayé : une distinction qui change tout
Avant d’agir, il faut nommer correctement la situation. Un squatteur, au sens légal, est une personne qui occupe un logement sans aucun droit ni titre — c’est-à-dire sans bail, sans autorisation écrite, sans relation contractuelle avec le propriétaire. Il est entré par effraction, par ruse, ou a simplement occupé un bien laissé vacant.
Ce n’est pas la même chose qu’un locataire qui ne paie plus son loyer. Ce dernier dispose d’un contrat de location en cours — même rompu — ce qui implique une procédure judiciaire spécifique, plus longue, passant obligatoirement par le tribunal. Confondre les deux, c’est l’erreur que font beaucoup de propriétaires non accompagnés. Et cette erreur peut coûter des mois.
La loi Kasbarian, votée en 2023 et renforcée depuis, s’applique spécifiquement aux squatteurs au sens strict. Elle couvre la résidence principale, la résidence secondaire — comme une villa balnéaire fermée hors saison — mais aussi les locaux commerciaux.
Ce que la nouvelle loi squatteurs permet concrètement
La procédure administrative accélérée en 48h
C’est la mesure phare. Si votre logement est squatté, vous pouvez saisir le préfet du département — sans passer par le tribunal — pour obtenir une mise en demeure de quitter les lieux. Cette procédure, prévue par l’article 38 de la loi DALO (Droit au Logement Opposable), a été considérablement renforcée.
Concrètement : vous déposez plainte, vous fournissez la preuve que le bien vous appartient (titre de propriété, taxe foncière), et vous démontrez que vous n’avez donné aucune autorisation d’occupation. Le préfet peut alors ordonner l’expulsion dans un délai théorique de 48 heures. En pratique, comptez quelques jours à quelques semaines selon les préfectures — mais c’est sans commune mesure avec les délais judiciaires classiques.
Les sanctions pénales alourdies pour les squatteurs
La loi a clairement durci le volet pénal. Occuper illégalement le domicile d’autrui est désormais passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Ce n’est plus une infraction anodine. Les forces de l’ordre ont des instructions claires pour traiter ces situations comme des atteintes graves à la propriété privée.
La trêve hivernale — cette période allant du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle les expulsions étaient gelées — ne s’applique plus aux squatteurs depuis la loi Kasbarian. Elle reste en vigueur uniquement pour les locataires en impayé disposant d’un bail reconnu. Une nuance essentielle que tout propriétaire doit avoir en tête.
L’indemnisation du propriétaire en cas de refus de la force publique
Situation moins connue mais bien réelle : l’État peut, dans certains cas, refuser d’engager les forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion — pour des raisons d’ordre public ou de disponibilité. Dans ce cas, le propriétaire n’était historiquement pas indemnisé des préjudices subis.
Un décret récent a changé la donne. Le cadre juridique d’indemnisation est désormais formalisé. Le propriétaire peut demander réparation auprès de l’État pour les pertes locatives et les dégradations consécutives au refus d’intervention. La procédure se fait par recours administratif auprès de la préfecture, avec calcul de l’indemnité basé sur la valeur locative du bien et la durée de l’occupation illégale.
Les étapes à suivre si votre bien est squatté
Sur le terrain, j’ai accompagné des propriétaires dans des situations de ce type. Voici la marche à suivre, dans l’ordre — sans improvisation.
- Étape 1 — Portez plainte immédiatement : rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie le jour même. La plainte déclenche l’horloge légale et constitue votre premier acte de défense.
- Étape 2 — Réunissez vos preuves de propriété : titre de propriété, dernière taxe foncière, factures à votre nom. Plus vous êtes documenté, plus la procédure préfectorale est rapide.
- Étape 3 — Saisissez le préfet : faites une demande écrite de mise en demeure via la préfecture de votre département. Joignez copie de la plainte et preuves de propriété.
- Étape 4 — Faites intervenir un huissier de justice : il peut constater l’occupation illégale par un procès-verbal, pièce indispensable pour la procédure judiciaire en cas de blocage administratif.
- Étape 5 — En cas d’échec administratif, engagez une procédure en référé : c’est la voie judiciaire d’urgence, devant le tribunal judiciaire, pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Une règle absolue : ne tentez jamais d’expulser vous-même les squatteurs. Couper l’électricité, changer les serrures, menacer — tout cela vous exposerait à des poursuites pénales pour voie de fait. Aussi révoltante que soit la situation, le droit reste votre meilleure arme.
Si vous gérez un bien en location sur la Côte d’Opale, je vous invite aussi à lire notre article sur le conseil en investissement immobilier sur la Côte d’Opale : anticiper les risques locatifs fait partie d’une stratégie patrimoniale solide.
Les erreurs fréquentes que j’observe sur le terrain
Propriétaire d’une maison de ville à Berck ou d’une villa balnéaire fermée de novembre à mars — vous êtes potentiellement exposé. Voici ce que je vois trop souvent.
Attendre avant de porter plainte. Certains propriétaires espèrent que les squatteurs partiront d’eux-mêmes. Chaque jour sans action affaiblit votre dossier et allonge les délais. La plainte doit être déposée dans les 24 à 48 heures suivant la découverte.
Confondre squat et impayé. Un locataire qui ne paie plus n’est pas un squatteur. Lui appliquer la procédure anti-squat est illégal et contre-productif. Résultat : la procédure est annulée, et vous perdez plusieurs mois. Si vous êtes dans ce cas, notre article sur la rétractation et les droits en transaction immobilière vous donnera des repères utiles sur la distinction entre obligations contractuelles et droits réels.
Ne pas sécuriser le bien entre les saisons. Une résidence secondaire vide six mois de l’année est une cible. Alarme, visite régulière, voisinage vigilant : la prévention reste la meilleure protection.
Agir seul sans conseil juridique. La procédure préfectorale semble simple sur le papier. En pratique, un dossier incomplet est rejeté. Un avocat spécialisé ou un professionnel de l’immobilier qui connaît les interlocuteurs locaux peut faire gagner des semaines.
Ce qu’il faut retenir sur la nouvelle loi squatteurs
| Situation | Procédure applicable | Délai estimé |
|---|---|---|
| Squat de la résidence principale ou secondaire | Procédure préfectorale accélérée (art. 38 DALO) | 48h à 3 semaines |
| Squat d’un local vacant ou commercial | Référé-expulsion devant le tribunal judiciaire | Quelques semaines à 2 mois |
| Locataire en impayé (bail en cours) | Procédure judiciaire classique | 6 mois à 2 ans |
| Refus de concours de la force publique | Recours en indemnisation auprès de la préfecture | Variable |
La nouvelle loi squatteurs représente une vraie avancée pour les propriétaires. Mais elle n’efface pas la complexité des procédures. Connaître ses droits, c’est bien. Les exercer correctement, avec les bons interlocuteurs, c’est ce qui fait la différence.
Si vous êtes propriétaire d’un bien sur la Côte d’Opale — résidence principale, secondaire ou bien locatif — et que vous avez des interrogations sur la gestion et la protection de votre patrimoine, notre équipe est disponible. Pour aller plus loin sur la gestion de vos biens, vous pouvez aussi consulter notre article sur la vente de villa sur la Côte d’Opale : bien gérer, c’est aussi bien anticiper.
Vendre vite, c’est bien. Protéger son bien, c’est d’abord.
Vous êtes propriétaire sur la Côte d’Opale et vous avez une question sur la protection de votre bien ou une situation locative complexe ? Contactez Mercy Immobilier — nous connaissons le marché local, les interlocuteurs administratifs, et nous vous accompagnons concrètement.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour expulser un squatteur en 2026 ?
Pour une résidence principale ou secondaire, la procédure préfectorale accélérée peut théoriquement aboutir en 48 heures. En pratique, comptez entre une semaine et trois semaines selon la réactivité de la préfecture et la complétude de votre dossier. Pour un local vacant ou commercial, la procédure judiciaire en référé prend généralement quelques semaines à deux mois.
La trêve hivernale protège-t-elle encore les squatteurs ?
Non. Depuis la loi Kasbarian, la trêve hivernale — qui s’applique du 1er novembre au 31 mars — ne concerne plus les squatteurs. Elle reste en vigueur uniquement pour les locataires disposant d’un bail reconnu par la justice. Un squatteur peut donc être expulsé en plein hiver.
Quels risques encourt un squatteur en 2026 ?
Occuper illégalement le logement d’autrui est passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende depuis le renforcement de la loi anti-squat. Ces sanctions s’appliquent aussi aux personnes qui aident ou facilitent le squat. C’est une infraction pénale grave, traitée comme telle par les forces de l’ordre.
Puis-je changer les serrures moi-même pour récupérer mon bien ?
Non, absolument pas. Toute action directe — changer les serrures, couper les fluides, menacer les occupants — vous expose à des poursuites pénales pour voie de fait ou violation de domicile, même si vous êtes le propriétaire légitime. Seule la voie légale — plainte, préfet, huissier, tribunal — vous protège juridiquement.
La procédure est-elle différente si mon bien est vide depuis plusieurs mois ?
Oui. Pour un bien vacant sans usage d’habitation récent (local commercial, terrain avec construction non habitée), la procédure préfectorale en 48h ne s’applique pas. Il faut passer par une procédure judiciaire en référé-expulsion devant le tribunal judiciaire. Le délai est plus long mais reste bien inférieur aux procédures classiques. La distinction entre résidence et local vacant est donc déterminante dans le choix de la stratégie juridique.
