Amarris Immo : avis complet sur l’expert-comptable spécialisé LMNP
Vous louez un appartement meublé et vous vous demandez si vous payez trop d’impôts ? Ce n’est pas une question anodine. Selon les chiffres du secteur, plus de 60 % des propriétaires bailleurs choisissent par défaut le régime fiscal le moins avantageux pour leur situation. Amarris Immo existe précisément pour corriger ça. Voici un avis honnête, structuré et sans langue de bois sur ce cabinet comptable en ligne spécialisé dans la location meublée.
Qu’est-ce qu’Amarris Immo exactement ?
Amarris Immo est un cabinet d’expertise comptable en ligne, rattaché au groupe Amarris, qui se concentre sur un seul domaine : la fiscalité des propriétaires bailleurs. Comprendre leur spécialité, c’est comprendre ce que signifie être LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut concerne toute personne qui loue un bien meublé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de ses revenus globaux.
Amarris Immo s’adresse donc à une cible très précise : les investisseurs qui veulent optimiser leur déclaration fiscale sans créer une société, sans se perdre dans la comptabilité, et sans payer un expert-comptable traditionnel à 1 500 € par an.
À qui s’adresse vraiment ce cabinet ?
Avant d’aller plus loin, soyons clairs sur ce que fait Amarris Immo — et ce qu’il ne fait pas.
- Propriétaires d’un ou plusieurs biens meublés en location longue durée
- Loueurs en meublé de tourisme (type Airbnb, Abritel) souhaitant déclarer correctement leurs revenus
- Investisseurs en résidence de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme) sous bail commercial
- Primo-investisseurs découvrant le statut LMNP et voulant être accompagnés dès le départ
En revanche, Amarris Immo n’est pas un cabinet généraliste. Si vous avez besoin d’aide pour la comptabilité de votre entreprise, d’une SCI à l’IS ou d’une gestion de paie, il faudra chercher ailleurs. La spécialisation est leur force — c’est aussi leur limite.
Les deux offres principales : Solo et Expert
Amarris Immo propose deux formules, et la différence est importante selon votre profil.
| Caractéristique | Offre Solo | Offre Expert |
|---|---|---|
| Nombre de biens gérés | 1 bien | Plusieurs biens |
| Déclaration fiscale incluse | Oui | Oui |
| Tableau d’amortissement | Oui | Oui |
| Accès à un expert-comptable | Limité | Prioritaire |
| Liasse fiscale (formulaire 2031) | Incluse | Incluse |
| Prix indicatif annuel | Environ 120 à 180 € | Environ 250 à 400 € |
Ces tarifs sont bien en dessous d’un expert-comptable traditionnel. Et une partie des honoraires est déductible fiscalement au régime réel — ce qui réduit encore l’addition concrète pour l’investisseur.
Le régime réel vs le micro-BIC : la vraie question fiscale
C’est le coeur du sujet. En France, un loueur en meublé non professionnel peut opter pour deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (71 % pour les meublés de tourisme classés). Simple, automatique, mais souvent moins avantageux.
- Le régime réel : on déduit les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux) et surtout les amortissements. Un amortissement, c’est la prise en compte de la dépréciation du bien et du mobilier dans le temps. Résultat : il est fréquent d’arriver à zéro imposition pendant 10 à 20 ans.
Amarris Immo propose un simulateur gratuit sur son site pour comparer les deux situations. C’est utile. Mais attention : un simulateur donne une indication, pas un conseil personnalisé. Pour une décision aussi structurante pour votre patrimoine, rien ne remplace un échange avec un professionnel.
Si vous réfléchissez à la manière dont la fiscalité s’intègre dans une stratégie patrimoniale plus large, la lecture de notre guide sur la fiscalité des SCPI peut aussi vous apporter un éclairage complémentaire.
Les amortissements LMNP : le vrai avantage fiscal
L’amortissement, c’est la déduction comptable qui fait toute la différence au régime réel. Voici comment ça fonctionne concrètement :
- La valeur du bâti (hors terrain) est amortie sur 20 à 40 ans
- Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans
- Les travaux sont amortis selon leur nature
Exemple simplifié : vous achetez un appartement meublé à 180 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable). Le bâti de 150 000 € amorti sur 30 ans représente 5 000 € de charge comptable par an. Si vos loyers annuels s’élèvent à 7 200 €, et que vous déduisez encore 2 000 € de charges réelles, vous déclarez un bénéfice de 200 € — voire zéro. Amarris Immo gère précisément ce calcul d’amortissement, qui demande une vraie rigueur comptable.
Ce que les avis clients disent vraiment
Les retours en ligne sur Amarris Immo sont globalement positifs, avec des notes qui oscillent entre 4,1 et 4,5 étoiles selon les plateformes. Ce que les clients apprécient :
- La simplicité de la plateforme et le fait de tout centraliser en ligne
- Le tarif compétitif par rapport à un cabinet traditionnel
- La réactivité du service client pour les questions courantes
- La qualité des liasses fiscales produites
Ce que certains trouvent perfectible :
- Les délais peuvent s’allonger en période de pic fiscal (mars-mai)
- L’accompagnement humain est plus limité dans l’offre Solo
- Le périmètre reste restreint aux biens en nom propre sous statut LMNP
En résumé : Amarris Immo fait bien ce qu’il promet. Mais si vous avez une situation patrimoniale complexe — plusieurs SCI, une transmission en cours, un bien à l’étranger — les limites du modèle en ligne apparaissent rapidement.
Amarris Immo face à ses concurrents
D’autres acteurs se positionnent sur ce même créneau de l’expertise comptable LMNP en ligne. Le comparatif ci-dessous est une photographie du marché à titre indicatif.
| Cabinet | Spécialité | Tarif entrée de gamme | Accompagnement humain |
|---|---|---|---|
| Amarris Immo | LMNP, location meublée | Env. 120 €/an | Moyen (dépend de l’offre) |
| JD2M (JeDéclareMonMeuble) | LMNP, meublé tourisme | Env. 120 €/an | Bon |
| Comptable en ligne généraliste | Tous profils | Env. 50 €/mois | Variable |
| Cabinet comptable local | Tous profils | 1 200 à 2 000 €/an | Excellent |
Sur ce point, les retours sur JeDéclareMonMeuble (JD2M) montrent que les deux acteurs sont souvent comparés, avec des profils légèrement différents selon le type de location.
Comment s’inscrire chez Amarris Immo ?
La démarche est simple et entièrement en ligne :
- Vous renseignez votre situation : type de bien, mode de location, régime fiscal actuel
- Vous choisissez votre offre (Solo ou Expert)
- Vous téléchargez les documents demandés (bail, acte d’achat, relevés de charges)
- Le cabinet produit votre bilan comptable et votre liasse fiscale
- Vous déposez votre déclaration avec les formulaires fournis
L’ensemble du processus prend entre quelques jours et quelques semaines, selon la complexité du dossier et la période de l’année.
Amarris Immo et l’investissement locatif sur la Côte d’Opale
Sur notre territoire, entre Berck-sur-Mer et Le Touquet-Paris-Plage, la location saisonnière meublée représente une part très significative du marché locatif. Les villas balnéaires, les appartements en front de mer, les studios en résidence de tourisme — tous peuvent bénéficier du statut LMNP si les conditions sont réunies.
Ce que j’observe sur le terrain : beaucoup de propriétaires ne savent pas qu’ils laissent des milliers d’euros d’optimisation fiscale sur la table chaque année. Le régime réel avec amortissement est souvent largement plus favorable que le micro-BIC, mais il nécessite une comptabilité rigoureuse que peu de particuliers sont prêts à assumer seuls. C’est là que des outils comme Amarris Immo ont du sens.
Si vous réfléchissez à votre stratégie d’investissement locatif dans notre région, notre guide sur l’achat immobilier sur la Côte d’Opale vous donnera une vision complète du marché local avant même de choisir votre régime fiscal.
Les erreurs fréquentes que j’observe
En accompagnant des investisseurs depuis 18 ans, j’ai vu les mêmes erreurs se répéter :
- Opter pour le micro-BIC par défaut, sans simuler le régime réel
- Négliger de déclarer le début d’activité LMNP au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i) dans les 15 jours suivant la première location
- Ne pas conserver les justificatifs d’achat du mobilier, pourtant essentiels pour l’amortissement
- Confondre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel), deux statuts aux règles fiscales très différentes
- Attendre la dernière minute pour constituer le dossier comptable
Un cabinet comme Amarris Immo permet d’éviter la majorité de ces pièges. Mais encore faut-il s’y prendre en amont, pas le 30 mai quand la déclaration est déjà en retard.
Ce qu’il faut retenir
- Amarris Immo est un expert-comptable en ligne spécialisé exclusivement dans la location meublée (LMNP)
- Ses tarifs (120 à 400 €/an selon l’offre) sont très compétitifs par rapport à un cabinet traditionnel
- Le régime réel avec amortissement est souvent bien plus avantageux que le micro-BIC — Amarris Immo aide à faire ce choix et à le mettre en oeuvre
- Les avis clients sont globalement positifs, avec quelques réserves sur le suivi personnalisé en offre entrée de gamme
- Les limites du service : pas de gestion multi-structure (SCI, transmission), périmètre restreint au nom propre LMNP
Questions fréquentes
Amarris Immo est-il vraiment un expert-comptable agréé ?
Oui. Amarris Immo est un cabinet d’expertise comptable inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables. Les professionnels qui traitent vos dossiers sont diplômés et soumis aux obligations déontologiques de la profession. Ce n’est pas un simple logiciel de déclaration en ligne, mais bien un service comptable exercé par des professionnels réglementés.
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés) sur vos recettes locatives. C’est simple mais rarement optimal. Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles et d’amortir votre bien, ce qui aboutit souvent à une imposition nulle ou très faible pendant de nombreuses années. Le régime réel est plus complexe à tenir — d’où l’intérêt d’un cabinet spécialisé.
Combien coûte réellement Amarris Immo après déduction fiscale ?
C’est une bonne question. Les honoraires d’un expert-comptable sont déductibles des revenus locatifs au régime réel. Si vous êtes dans la tranche marginale à 30 %, un abonnement à 180 € vous coûte réellement environ 126 € après déduction. L’investissement est donc très limité au regard des économies fiscales potentielles.
Peut-on utiliser Amarris Immo pour une location Airbnb ?
Oui, tout à fait. La location saisonnière de type Airbnb entre dans le cadre de la location meublée. Elle relève du statut LMNP tant que les seuils de revenus ne sont pas dépassés. Amarris Immo prend en charge ce type de location, y compris pour les meublés de tourisme classés bénéficiant de l’abattement de 71 % en micro-BIC.
Amarris Immo gère-t-il les SCI ou uniquement les biens en nom propre ?
Amarris Immo est spécialisé dans la location meublée exercée en nom propre, sous statut LMNP. Si votre bien est détenu via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, ou si vous avez une structure plus complexe, ce cabinet n’est pas le bon interlocuteur. Un cabinet généraliste ou un conseiller en gestion de patrimoine sera plus adapté.
Est-il trop tard pour passer au régime réel si j’ai déjà déclaré en micro-BIC ?
Non. Vous pouvez opter pour le régime réel chaque année, avant le dépôt de votre déclaration. Il suffit d’en informer l’administration fiscale dans les délais. L’option est prise pour deux ans minimum et se reconduit tacitement. C’est précisément le type de démarche qu’Amarris Immo vous aide à effectuer au bon moment.
Conclusion
Amarris Immo n’est pas une solution miracle. C’est un outil sérieux, compétent et bien calibré pour une catégorie précise d’investisseurs : les loueurs en meublé non professionnels qui veulent optimiser leur fiscalité sans se noyer dans la comptabilité et sans se ruiner en honoraires.
Si votre situation correspond à ce profil — un ou plusieurs biens meublés, une envie d’être bien déclaré au régime réel — le rapport qualité-prix est difficile à battre. Si votre patrimoine est plus complexe, un cabinet local ou un conseiller spécialisé restera plus adapté.
Comme je le dis souvent à mes clients sur la Côte d’Opale : bien investir, c’est bien acheter, mais c’est aussi bien gérer l’après. La fiscalité locative, ça ne s’improvise pas. Chez Mercy Immobilier, nous accompagnons nos clients sur la partie acquisition — et nous les orientons ensuite vers les bons experts pour la gestion et la fiscalité. Contactez-nous si vous voulez échanger sur votre projet.
