Un couple que j’accompagnais récemment sur un achat à Étaples-sur-Mer a failli se retrouver en difficulté le jour de la signature. La raison ? Ils avaient calculé leur budget sans intégrer les frais de notaire. Ils pensaient que c’était quelques centaines d’euros. En réalité, sur une maison à 220 000 €, ça représentait plus de 17 000 €. C’est une erreur très courante — et très évitable.
Voici ce que vous devez vraiment savoir sur les frais de notaire lors d’un achat immobilier, avant même de visiter votre première maison.
Ce que sont vraiment les frais de notaire
Le terme « frais de notaire » est en réalité un raccourci trompeur. Dans ce que vous versez au notaire le jour de la vente, sa rémunération personnelle ne représente qu’une petite partie. L’essentiel va à l’État et aux collectivités locales.
Ces frais se décomposent en trois grandes catégories :
- Les droits de mutation (aussi appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) : c’est la part la plus importante, reversée au Trésor public et au département. Pour un bien ancien, elle représente environ 5,80 % du prix de vente dans la grande majorité des départements.
- Les émoluments du notaire : c’est la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème fixé par décret. Elle est proportionnelle au prix du bien, avec des tranches dégressives.
- Les débours et frais annexes : ce sont les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la transaction (état hypothécaire, documents d’urbanisme, cadastre, etc.).
Ce qu’on appelle communément « frais de notaire », c’est donc un panier fiscal et administratif, pas un simple honoraire.
Combien ça représente concrètement ?
Sur un bien immobilier ancien — c’est-à-dire un logement qui n’est pas neuf au sens fiscal du terme, soit construit depuis plus de cinq ans — les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % du prix d’achat.
Sur un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement, c’est-à-dire un logement acheté sur plan, avant construction), les frais tombent à environ 2 % à 3 %, parce que les droits de mutation sont beaucoup moins élevés.
Quelques exemples concrets pour vous aider à calibrer votre budget :
| Prix du bien (ancien) | Frais estimés (7,5 %) | Budget total à prévoir |
|---|---|---|
| 150 000 € | ~ 11 250 € | ~ 161 250 € |
| 220 000 € | ~ 16 500 € | ~ 236 500 € |
| 350 000 € | ~ 26 250 € | ~ 376 250 € |
| 500 000 € | ~ 37 500 € | ~ 537 500 € |
Ces chiffres sont des estimations. Le montant exact dépend du département, de la nature du bien et de certains détails de la transaction. Les simulateurs officiels — notamment celui des notaires de France ou de Service-Public.fr — permettent d’affiner le calcul.
Ce que j’observe sur le terrain, entre Berck et Le Touquet
Sur notre marché de la Côte d’Opale, les frais de notaire ont un impact particulier. Pourquoi ? Parce que beaucoup de biens ici sont des résidences secondaires achetées par des acquéreurs qui ne vivent pas dans la région. Ces acheteurs ont souvent fait leur simulation sur le prix affiché, sans intégrer les frais réels dans leur enveloppe globale.
À Le Touquet, Stella-Plage ou Merlimont, des appartements s’échangent entre 150 000 et 400 000 €. Les frais de notaire représentent donc des sommes significatives — parfois 20 000 à 30 000 € — qui ne rentrent pas dans le crédit immobilier classique si l’apport personnel est insuffisant.
La banque finance généralement le prix du bien, pas les frais de notaire. C’est une règle quasi-universelle. Ces frais doivent donc être couverts par votre apport personnel. Si votre apport est juste, ça peut bloquer le dossier.
Pour tout achat immobilier sur ce territoire, je conseille de prévoir minimum 10 % du prix en apport, pour couvrir les frais de notaire et garder une petite marge de sécurité. C’est un plancher, pas un idéal.
Peut-on réduire les frais de notaire ?
La réponse honnête : un peu, mais pas beaucoup. Les droits de mutation sont fixés par la loi et le département. Vous ne pouvez pas les négocier. En revanche, voici deux leviers qui fonctionnent vraiment :
Déduire la valeur des meubles du prix de vente
Les frais de notaire sont calculés sur le prix de l’immobilier, pas sur les meubles. Si le vendeur laisse une cuisine équipée, un salon de jardin, une cave à vin intégrée ou d’autres équipements détachables, leur valeur peut être évaluée et déduite du prix de vente dans l’acte notarié. On appelle ça la clause de mobilier.
Exemple : vous achetez une maison à 280 000 €, avec une cuisine équipée estimée à 8 000 € et du mobilier valorisé à 3 000 €. Si ces éléments sont listés dans l’acte, les frais de notaire sont calculés sur 269 000 € au lieu de 280 000 €. L’économie sur les frais est modeste, mais réelle.
Attention : la valorisation doit être réaliste et justifiable. Une surévaluation des meubles pour minorer les droits de mutation est une pratique frauduleuse que tout notaire sérieux refusera.
Les honoraires du notaire sont partiellement négociables
Depuis 2021, les émoluments du notaire sont réglementés mais avec une possibilité de remise pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est plafonnée à 20 % sur la partie des émoluments. C’est le notaire qui décide s’il l’accorde — et ce n’est pas automatique. Ça vaut le coup d’en parler directement avec lui.
Les erreurs fréquentes des acheteurs non accompagnés
Je le vois régulièrement. Un acheteur arrive convaincu d’avoir trouvé la maison idéale, son financement est bouclé pour le prix de vente… mais personne ne lui a expliqué que les frais de notaire viennent en plus. Le dossier bancaire est à revoir, le délai s’allonge, et parfois la vente tombe.
Les erreurs les plus classiques :
- Confondre frais de notaire et honoraires d’agence (ce sont deux choses distinctes, payées séparément)
- Penser que les frais sont identiques pour un bien neuf et un bien ancien — c’est faux, l’écart est significatif
- Ne pas demander au notaire une estimation précise en amont de la signature du compromis (le compromis de vente est le document qui engage vendeur et acheteur avant la signature définitive)
- Oublier d’inclure les frais de notaire dans la simulation de crédit transmise à la banque
Pour aller plus loin sur la mécanique d’une vente immobilière et le rôle du notaire à chaque étape, j’avais détaillé tout ça dans cet article sur la vente immobilière chez le notaire.
Et si vous vous posez des questions sur le calcul de la surface d’un bien, notamment la loi Carrez qui s’applique aux lots en copropriété, j’ai rédigé un guide complet sur le calcul de surface et les erreurs à éviter.
- Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, 2 à 3 % pour un bien neuf.
- Ils sont majoritairement composés de taxes reversées à l’État — pas de la rémunération du notaire.
- Ils doivent être couverts par votre apport personnel : la banque ne les finance généralement pas.
- La clause de mobilier permet de réduire légèrement l’assiette de calcul, à condition d’une valorisation honnête.
- Demandez toujours une estimation précise au notaire avant de signer le compromis de vente.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est l’acheteur qui règle les frais de notaire. C’est une règle quasi-universelle en France. Le vendeur peut techniquement les prendre en charge (on parle d' »acte en main »), mais c’est une pratique rarissime. Dans la grande majorité des transactions, le vendeur reçoit le prix net et l’acheteur assume les frais en sus.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans tous les départements ?
Presque. Les droits de mutation — la part la plus importante — sont fixés à 5,80 % dans la quasi-totalité des départements. Quelques départements ont choisi de maintenir un taux à 5,09 %, mais ils sont très minoritaires. Le Pas-de-Calais applique le taux standard de 5,80 %. La différence entre départements reste donc marginale.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le crédit immobilier ?
En théorie, certaines banques acceptent de financer les frais de notaire si votre dossier est solide et que votre taux d’endettement reste dans les clous. En pratique, la grande majorité des établissements exige que ces frais soient couverts par l’apport personnel. C’est d’ailleurs l’un des critères qui définit la qualité d’un dossier emprunteur. Si vous avez des doutes sur votre capacité d’emprunt, parlez-en à votre conseiller bancaire ou à un courtier avant de vous engager.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale, non. Pour un investissement locatif, c’est différent : selon le régime fiscal choisi (réel ou micro-foncier), ils peuvent être intégrés dans les charges déductibles ou amortissables. C’est un point à vérifier avec un comptable ou un conseiller fiscal selon votre situation. Si l’investissement locatif vous intéresse, j’avais abordé certains aspects pratiques dans l’article sur la propriété en indivision, notamment pour les achats à plusieurs.
Si vous achetez sur la Côte d’Opale — que ce soit une résidence principale à Berck, un appartement à Merlimont ou une villa au Touquet — et que vous voulez qu’on fasse le point sur votre budget réel avant de vous lancer, c’est exactement ce genre de questions qu’on traite ensemble chez Mercy Immobilier. Avant même la première visite.
